【不動産豆知識】注文住宅の土地購入の裏ワザ
注文住宅と言うのは、自分の理想の家を建てる、それは、ある程度高い収入が無ければ難しく、夢のある建物だと思っている方も多いのではないでしょうか。
マンションや建売住宅のように、単純に出来上がったものを購入するだけなら、出来上がったものを見て購入するか否かを判断すれば良いだけ。
注文住宅というのは、誰もが叶えられるものでないのは、単に収入面だけでなく、知識的にも難しい面があるからだと思います。ここでは注文住宅の土地購入の流れを説明します。
注文住宅を建てる為の２つの異なる契約
マンション購入や建売住宅の購入は、既に建物があり土地建物の総額で売られています。
これは、普通に出来上がったものを購入するので、車を購入したりするのと変わりありません。
注文住宅は、土地は不動産売買契約、建物は請負契約と２つの異なる契約となりますので、注文住宅を建てると言うのは、土地と建物の知識がある程度必要とも言えます。
注文住宅の金融機関への融資事前相談
注文住宅を検討される方が、間違えていらっしゃるのが、良い土地情報が無いと言われる事。もし万が一、良い土地情報があったとしてもその土地は基本的に現金一括購入以外は購入できません。
なぜなら、金融機関は注文住宅を建てるから土地購入の融資を相談されても、建物金額はいくらですか？となるからです。要するに土地建物の総額で融資相談をして下さいとなるのです。
よって良い土地情報を得られた際に、すぐにスピーディーに建物図面と建物建築の概算見積を用意してくれるハウスメーカー等がいなければ、その良い土地情報は何週間も融資承認を得られるか分からない人を待ってくれません。また、ゆっくりしていても売れない土地情報ならおそらく良い土地情報ではありません。
建築するハウスメーカーが決まっていたとしても、建物図面と概算見積に約１週間、それから１～２週間金融機関の融資事前審査に掛かります。これが全くどこのハウスメーカーで建てるかも分からない方に、急に良い土地情報が出たからと言って、建物図面と建築費の概算見積とを用意する事はありません。
だから先に、もしくは同時並行で、ハウスメーカーを決めていなければ、注文住宅の土地購入は難しいとなるのです。決める要素は、建築の価格面、構造面（木造・鉄骨など）、担当者との相性などでハウスメーカーのプレゼンを２、３回聞いて決定されている方が多いです。
また良い土地情報は殆どの方の認識よりかなり価格が高いというのが多いですので、そんな土地なら不動産会社が購入して相場価格にして転売するというような安い価格で売られていないですか？という感じです。なので、ハウスメーカー決定は価格面で抑えられた会社にされるのが、返済など無理せずに注文住宅を建てる要素だと思います。
注文住宅の土地探し開始
上記でも記載しておりますが、殆どの方は、正方形の整形地で前面道路も広く、駅近という事を言われますが、駅近というのは、商業地が多く、高い建物が建てられる容積率というのが高いエリアです。住宅としては不向きで商業ビルを建てるエリアになります。
また前面道路が広いというのは、６Ｍを超える幅員の道路は、計画道路で拡幅されたものが多く、道路沿いは交通量が激しく、高い建物が建てられるエリアとなり、住宅としては不向きとなるエリアになります。
少し郊外の駅であれば、駅近でも商業地域では無い場所も多く、交通量の多い広い道路も少ないので、都心の少ない高額な住宅地を何年も探すよりも、少し校外の住みやすい土地に注文住宅を検討されるのも、スムーズに注文住宅を進める上では大切な考え方かも知れません。
余り土地探しに時間を掛けていますと、お子様が小学生入学になったり、高校、大学進学でお金が掛かったりと環境が変化しますので、土地探しには柔軟な考え方と、良い土地情報が出たら土地を探す過程で得た知識で、迷わずに購入する事が必要です。
自分が良い土地だと思うなら誰もが良い土地だと思って購入に動きます。だいたい売主も売れなければ価格も下げますし、売主が売却までに要する期間は約１ヶ月程度を考えている方が多いです。安くて良い土地などは何処にもないと理解する事が重要だと思います。
土地売買の申込後にすること
ハウスメーカーを決定して、土地探しもエリア面、価格面に妥協を多少しながら融資事前審査の申込をします。融資事前審査が通りますと、契約後の１ヶ月後くらいに決済をする数日前に金融機関の融資本審査があります。本審査は契約後に働けないほどの大きな病気、事故、融資事前審査に提出した書類に虚偽がなければほぼ通ります。
契約前に購入する土地の現地に足を運んでいると思いますが、契約前にはされない方が多いので、必ず早朝のゴミ出しの曜日を確認して、その様子と、夜に現地に行かれる事が大切だと思います。昼間は車等の騒音で気付かなかった近所の犬が吠えるのが、夜でも同じように吠えていてかなりの騒音と認識される事もあります。
ゴミ出しと騒音関係は仕事がある平日に確認しなければ意味が無いので、契約前には忘れられがちですが、出来れば契約前に絶対に確認される事をお勧めします。
慎重な方ですと、管轄の法務局に行きますと隣接地の方が土地を購入されたのか、相続されて住んでいるのかが分かります。高級住宅地ですと、そこまで調査して購入される方もいました。
注文住宅の土地を購入するということ
注文住宅を建てるというのは、誰もが出来る事ではないと思います。上記に説明されたように、金銭面だけでなく、知識を得ていなければ全てに疑心暗鬼になってしまい、騙されているのではないかとなる方もいます。
弊社は【かんたん新築計画】という注文住宅を考える方のコンシェルジュ事業をしております。弊社はハウスメーカー決定への中立的なアドバイスをしております。
また、注文住宅の土地購入は、決定したハウスメーカーとの協力によって、お客様に提供できる建物になります。是非一度、弊社の【かんたん新築計画】のサービスをご利用下さい。