不動産のプロが教える土地調査・敷地調査

土地調査（敷地調査）の第一歩

今では慣れてきましたが、最初は何の為にそれをするのかが分からない事ばかりで、まず１００円ショップで購入した５Ｍまで測れるメジャー、カメラ（携帯でも可能）この二つは忘れてはなりません。不動産の土地調査（敷地調査）する現地までの交通手段を確認して出発。

現地での土地調査その１

現地に到着したらまず既存建物があれば、事前に聞いていた通りで合っているか、建物に住民がいるかいないのかの様々な角度からベランダなどに洗濯物が干してあるとか、部屋の電気が点いているとか、人の気配があるのかなどを確認する。

事前に聞いていた話では、退去して誰も今は住んでいないと言われて現地へ不動産の土地調査に来たが、どう見ても人の気配があって建物から人が出て来たなんて事は結構あります。この場合は、不法侵入者の可能性も否定出来ないので、今も住まわれている方がいると報告します。

会社の土地調査の責任者に土地所有者に不動産の土地調査をして構わないのかの確認をして貰います。既存建物がある場合には建物も含めた土地調査（敷地調査）となるので、住まわれている方が不快感を示される事もありますので、所有者の名前と承諾を再度確認する事になります。

ここまでは土地調査（敷地調査）の作業では無いのですが、既存建物は空家と言われていたのに未だ住んでいて、何しているとトラブルになる事もあると聞かされていたので、最初は慎重に社内の責任者と連絡を取りながら初めての緊張の中、土地調査をしました。

用意した５Ｍのメジャーで何を測る？

これも入社した時には、何に使用するのか分かりませんでしたが、土地調査する前面道路、角地などで二方向に道路が接道していたり、接道している全ての道路の幅員を測ります。これは、前面道路の幅員によっては、そのエリアの容積率が制限されたりするのでかなり重要な事になります。

道路の幅員と言うのは、市道であれば市役所などに行けば道路幅員図面があるのだけど、現況優先という原則があるので現地で土地調査をして測らないといけません。どこのハウスメーカーで建てるかがほぼ契約が決まった際には、ハウスメーカーはすぐに敷地測量と地盤調査をしてくれたりします。

その他には、土地調査の隣接地との境界にブロック塀があれば、ブロックの幅を測って、そのブロックの数を数えれば隣接地との接道の長さが分かります。

また、道路の幅員だけじゃなく、一つ道路側溝の幅を測ればその横に並んでいる数で、土地調査の敷地が道路に接道している長さも分かります。それで隣接地の方との境界の長さや道路と接道している長さを測ります。

また、隣接地と土地調査の土地に高低差がある場合には、境界部分に擁壁があります。その高さが２Ｍ超えているのかが重要になってきます。

２Ｍ超えている擁壁の場合は、現在、２Ｍ超える擁壁に確認申請が必要になっていますが、確認申請を取っていない擁壁ですと、再建築に擁壁を新設しなければ建物の確認申請許可が下りません。

実際には擁壁を壊して新設するのには物理的に費用が掛かり過ぎて不可能という事が多くあり、擁壁のある土地を購入する際には、擁壁に確認申請があるのか、確認申請を取っていても擁壁自体に大きなひびが入って古くなっていないか等を確認する事が重要になります。

用意した携帯カメラで何を撮影する？

１、道路の幅員はメジャーで測りましたが、写真撮影で曲がりくねっている道とか、土地調査の前には電柱が無いけど、写真で撮影してみたら道路の奥に電柱があったという事がありました。

ここの電柱があるところで道路幅員をメジャーで測らなければいけなかったのですが、最初ですので全然分からずに、それでも写真撮影だけはしていたのでどうにか写真から道路幅員がある程度分かりました。

これは道路幅員で大型トラックが土地調査した現地まで辿り着けるのかが問題で、建築費用にも反映されてきます。その後、Googleストリートビューでは分からない、大通りから現地までの道路幅員確認を今ではしています。

２、次に土地調査した土地と隣接地の土地の境界部分の撮影。これは最初は何を撮れば良いのかさっぱり意味も分からず、ただ既存建物が両隣ともにあったので同時に写るように撮影しました。

これは後から確認すると、土地調査の土地が隣接地へ、もしくは隣接地が土地調査の土地へ、枝や建物２階部分に設置されたエアコン室外機が互いに越境している何かがあるのかの撮影でした。

これが不確定で契約などをしてしまうと、隣接地と後々のトラブルになりますので、契約書には決済時までに隣接地の方から数ヶ月以内にその越境を解消するとかを記載して、実際には契約後に不動産仲介会社が交渉して覚書のような書式で署名捺印を頂かなければなりません。

これを事前に確認して契約書に記載する事が重要になります。また、地中に隣接地の配管が通っているという事もあります。これは現地の写真撮影では地中ですので分かりませんが、また、役所調査編を書きますので、ご覧ください。

３、土地調査では整形地だけを調査する訳ではありません。隣接地と接する角ばった箇所には、ポイントとして境界杭が入れられる事になっていますが、それを写真撮影して確認をするのが重要です。

隣接地の方が新しく土地や建売を購入したりして引越されてきた場合には、杭を入れるので立会いを求められて署名捺印をしていると思います。きちんと測量士の説明を受けて納得が出来るものであれば、署名捺印をしておくのは隣接地の方との今後のトラブルを避ける為に重要だと思います。

この隣接地の境界杭が入っているかどうかそのポイントを写真撮影しておき、杭がある箇所と無い箇所を把握しておくのは重要です。隣接地の方の境界立会印を売買では貰わなくてはならず、杭があれば測量士の作業も楽になり契約してから測量はするのですが、決済出来ないというリスクが減ります。

以上が、土地調査（現地調査）の入社した際にすぐに業務として行った土地調査の作業です。上記の土地調査で道路に私道と公道があるのも初めて知りました。不動産売買は高額な不動産という商品でお客様との交渉も難しく、それでも様々な知識が得られて楽しいと思っています。また次回楽しみにしていてください。有難うございました。